Le Royaume-Uni envisage de faciliter l’accès des locataires de pubs aux contrats sans obligation d’approvisionnement

Le gouvernement britannique envisage de modifier le code des pubs afin de permettre plus facilement aux locataires de pubs liés par un contrat d’approvisionnement en Angleterre et au pays de Galles de demander un contrat sans cette obligation, alors que les autorités de régulation s’inquiètent de la baisse du nombre de locataires pouvant atteindre les étapes clés de leur contrat qui leur ouvrent cette possibilité.

Dans des propos publiés jeudi par The Morning Advertiser, Fiona Dickie, adjudicatrice du code des pubs, a indiqué que les ministres élaborent des propositions visant à réviser les dispositions du code relatives au seuil d’accès à l’option MRO (Market Rent Only) et les critères permettant aux locataires d’y recourir. Ces travaux avancent parallèlement aux projets annoncés dans le budget d’automne visant à créer un dispositif de « bière invitée », destiné à aider les brasseurs à conserver un accès aux pubs couverts par le code.

Le code des pubs régit les relations entre les grandes entreprises propriétaires de pubs et leurs locataires liés par un contrat d’approvisionnement. Il vise principalement à garantir que ces derniers soient traités équitablement et dans le respect de la loi, et qu’ils ne soient pas désavantagés par rapport à la situation où ils ne seraient pas liés à une entreprise de pubs pour leurs achats de bière et d’autres produits.

Fiona Dickie a déclaré que l’examen statutaire mené par le gouvernement reconnaissait que le bureau de l’adjudicatrice avait globalement bien appliqué le code. Elle a toutefois fait part de ses inquiétudes quant à la possibilité, pour les locataires, de recourir concrètement à l’option MRO, qui leur permet de comparer une offre assortie d’une obligation d’approvisionnement à une offre sans cette obligation, puis de choisir la formule la plus avantageuse pour leur activité.

Dans le système actuel, les locataires liés par un contrat d’approvisionnement peuvent demander à bénéficier de l’option MRO à quatre étapes clés du contrat. Dans les faits, a indiqué Fiona Dickie, seules deux sont couramment utilisées : la révision du loyer au bout de cinq ans et le renouvellement d’un contrat, lorsqu’aucune exemption liée à un investissement convenu ne s’applique.

Les données publiées par la British Beer and Pub Association et citées dans l’article font état de 1 703 demandes MRO recevables entre l’entrée en vigueur du code en 2016 et avril 2026. Le nombre annuel a diminué au fil du temps, passant de 216 en 2017/18 à 88 en 2024/25, puis à 82 en 2025/26.

Fiona Dickie a déclaré que cette baisse ne semblait pas traduire un recul de la demande des locataires. Selon elle, ces derniers connaissent encore assez bien leur droit : l’enquête 2026 de l’adjudicatrice du code des pubs a révélé un taux de connaissance de 70 %. Elle a également indiqué que la proportion de locataires qui déposent une demande MRO lorsqu’ils arrivent effectivement à une échéance de révision du loyer ou de renouvellement est restée relativement stable, à environ 20 % par an entre 2020 et 2026.

Selon l’article, la proportion de locataires qui choisissent finalement de se libérer de leur obligation d’approvisionnement à l’issue de la procédure MRO est également restée stable, autour de 35 %, au cours des deux dernières périodes d’examen statutaire. Fiona Dickie a estimé que cette tendance montre que le problème ne tient pas à un effondrement de l’intérêt des locataires, mais à la diminution du nombre d’occasions dont ils disposent pour exercer ce droit.

Elle a relié cette évolution aux changements intervenus dans la structure des portefeuilles d’établissements des entreprises de pubs au cours de la dernière décennie. Selon elle, celles-ci ont de plus en plus souvent proposé des contrats de durée plus courte, par exemple de cinq ans, qui ne comportent souvent pas les droits statutaires au renouvellement autrefois plus courants. Dans le même temps, d’autres modèles d’exploitation, notamment la franchise et le partage des bénéfices, se sont généralisés.

Selon les données de conformité communiquées pour la première fois en 2018, le code s’appliquait alors à 10 099 pubs liés par un contrat d’approvisionnement. À la fin du mois de mars 2026, ce nombre était tombé à 8 331, soit une baisse de 17,5 %.

Au cours de la même période, les six entreprises de pubs réglementées ont davantage eu recours à d’autres modèles commerciaux. À la fin du mois de mars 2026, on comptait 2 398 contrats de franchise ou autres accords de partage des bénéfices, dont 1 490 étaient déclarés comme relevant du code. Fiona Dickie a indiqué que ce chiffre avait fortement augmenté en 2025, principalement parce que Stonegate avait reconnu que les modifications apportées à son contrat Craft Union le faisaient clairement entrer dans le champ du code.

En mars 2025, l’adjudicatrice avait indiqué qu’elle estimait que certains autres accords de partage des bénéfices ou du chiffre d’affaires pourraient également relever du code, tout en jugeant alors inapproprié d’exiger leur mise en conformité. Fiona Dickie a déclaré que le rapport d’examen statutaire précise que le gouvernement ne prévoit pas actuellement de modifier le code spécifiquement pour tenir compte de types de contrats innovants, et que l’autorité de régulation pourrait réexaminer ultérieurement sa position publiée sur ces accords.

L’autorité de régulation a demandé au secrétaire d’État d’envisager au moins une modification ciblée afin d’élargir l’accès à l’option MRO. Fiona Dickie a indiqué que l’adjudicatrice avait proposé de simplifier la définition, dans le code, d’un « événement déclencheur », l’un des seuils d’accès à l’option MRO largement inutilisé, afin que les locataires confrontés à un événement majeur affectant l’activité de leur pub puissent plus facilement s’en prévaloir.

Si elle était adoptée, cette modification répondrait à une préoccupation plus générale soulevée lors de l’examen statutaire : un accès limité et en recul à l’option MRO pourrait empêcher le code de faire respecter son principe selon lequel les locataires ne doivent pas être désavantagés, principe fondé sur la comparaison directe des offres avec et sans obligation d’approvisionnement.

Le projet distinct du gouvernement visant à instaurer un dispositif de bière invitée aurait également une incidence sur les modalités d’approvisionnement des pubs liés par un contrat. Bien que ses détails n’aient pas encore été précisés dans un texte législatif, cette mesure vise à préserver l’accès des brasseurs aux pubs couverts par le code. Plus largement, un élargissement de l’accès aux contrats sans obligation d’approvisionnement pourrait renforcer le pouvoir de négociation des locataires et offrir davantage de possibilités aux brasseurs et aux autres fournisseurs de boissons de vendre leurs produits dans des établissements traditionnellement liés au modèle d’achat d’une seule entreprise de pubs.

Fiona Dickie a déclaré que toute modification du code des pubs devrait rester conforme à ses deux principes fondamentaux. Elle a présenté le débat actuel comme s’inscrivant dans une réévaluation plus large du fonctionnement du code, au terme d’une décennie marquée par de fortes pressions sur le secteur des pubs — pandémie, crise du coût de la vie et évolution des comportements des consommateurs —, tandis que les fermetures d’établissements et l’apparition de nouveaux modèles commerciaux ont transformé le marché.