Englands Kneipensteuerrechnungen stiegen nach Neubewertung der Immobilienwerte

Pubs in England sind seit April mit höheren Business-Rates-Rechnungen konfrontiert, nachdem eine landesweite Neubewertung der Immobiliensteuer in Kraft trat und frühere, an die Pandemie geknüpfte Entlastungen ausliefen. Das erhöht den Druck auf einen Sektor, der ohnehin empfindlich auf Arbeits-, Energie- und Versorgungskosten reagiert.

Ein von der House of Commons Library veröffentlichtes Briefing erklärte, die Änderungen ergäben sich aus der Berechnung der Business Rates: Der Rateable Value einer Immobilie wird mit einem Steuersatz multipliziert, der als Multiplier bezeichnet wird. Die jüngste Neubewertung, die vom 1. April 2026 bis 2029 gilt, hat die Rateable Values für viele Pubs deutlich angehoben. Zugleich führte die Regierung niedrigere Multipliers für einige Einzelhandels-, Gastronomie- und Freizeitimmobilien ein, darunter Pubs, jedoch in vielen Fällen nicht in einem Ausmaß, das den Anstieg des steuerpflichtigen Werts ausgleichen würde.

Nach Angaben der im Briefing zitierten Statistiken der Valuation Office Agency stiegen die Rateable Values in England für „Public Houses/Pub Restaurants“ 2026 im Durchschnitt um 30%. Für „Public Houses/Pub Restaurants (Including Lodge)“ lag der durchschnittliche Anstieg bei 70%. Zum Vergleich: Über alle Immobilien in England hinweg betrug der durchschnittliche Anstieg 19,4%.

Das Thema ist nicht nur für Pub-Betreiber relevant, weil Business Rates im On-Trade-Getränkemarkt zu den Fixkosten zählen. Steigen die Rechnungen für Pubs, könnten Betreiber versuchen, einen Teil dieser Kosten über Speise- und Getränkepreise weiterzugeben, Investitionen zurückzufahren, Personal abzubauen oder in einigen Fällen Standorte zu schließen. Das kann die Nachfrage bei Bier-, Wein- und Spirituosenlieferanten beeinflussen, die auf Pubs als wichtigen Absatzkanal angewiesen sind.

Die Regierung veröffentlichte die neuen Rateable Values im November 2025 zusammen mit dem Budget 2025. Im folgenden Monat erschienen Medienberichte, die vor kräftigen Anstiegen für Pubs warnten. Danach wurde das Thema politisch aufgeladen. Spätere Berichte beschrieben, dass einige Publicans aus Protest gegen die erwartete Steuerlast Labour-Abgeordnete aus ihren Lokalen ausschlossen.

Die House of Commons Library erklärte, die Branchenorganisation UK Hospitality habe geschätzt, dass „in 2027/28 die Rates eines durchschnittlichen Pubs um £4,500 höher sein werden als heute und in 2028/29 um £7,000 höher“. Diese Zahlen wurden als Teil der breiteren Debatte darüber angeführt, ob die neue Struktur Gastronomiebetrieben nach dem Ende der vorübergehenden Entlastung ausreichend Unterstützung bietet.

Business Rates werden auf nicht-gewerbliche Immobilien erhoben und in England alle drei Jahre neu bewertet. Die Valuation Office Agency führt diesen Prozess unabhängig von den Ministern durch. Bei Pubs stützt sich die Bewertung nicht einfach auf übliche Mietvergleiche. Stattdessen verwendet die VOA eine Methode, die auf dem sogenannten „fair maintainable turnover“ basiert, einer Schätzung des Umsatzes, der von einem hinreichend effizienten Betreiber erzielt werden könnte.

Nach diesem Ansatz schätzt die Behörde Getränkeumsätze, Lebensmittelumsätze, Einnahmen aus Übernachtungen und sonstige Erlöse eines Pubs. Sie muss dafür nicht die tatsächlichen Verkaufszahlen eines Betriebs verwenden. Auf diese geschätzten Erlösströme wendet sie Prozentsätze an, die aus Mietnachweisen abgeleitet werden. Das Bewertungsdatum liegt zwei Jahre vor dem Inkrafttreten der Neubewertung.

Diese Methode erklärt, warum Pubs in diesem Zyklus besonders stark betroffen waren. Wenn das geschätzte Handelspotenzial zum Bewertungszeitpunkt deutlich gestiegen war, konnten die Rateable Values schneller steigen als bei vielen anderen Gewerbeimmobilien. Je nach Region und Handelsniveau werden unterschiedliche Prozentsätze verwendet.

Die Regierung legt die Rateable Values nicht fest, entscheidet aber über die Multipliers, mit denen die endgültigen Rechnungen berechnet werden. 2025/26 erhielten Einzelhandels-, Gastronomie- und Freizeitimmobilien in England einen Rabatt von 40% auf die Business Rates. Dieser Rabatt wurde nach dem Autumn 2025 Budget abgeschafft.

Ab April 2026 wechselte England von zwei auf fünf Multipliers. Zwei davon gelten speziell für Einzelhandels-, Gastronomie- und Freizeitimmobilien. Pubs mit einem Rateable Value unter £51,000 verwenden nun einen Multiplier von 38,2p. Pubs mit einem Rateable Value zwischen £51,000 und £499,999 verwenden einen Multiplier von 43p. Pubs mit einem Rateable Value über £500,000 fallen unter einen höheren Multiplier von 50,8p, der nicht speziell für Einzelhandels-, Gastronomie- und Freizeitbetriebe gilt.

Obwohl diese Multipliers niedriger sind als 2025/26, sind sie nicht niedrig genug, um den früheren Rabatt von 40% auszugleichen. Die Commons Library erklärte, dass bei vielen Pubs ebenso wie bei anderen Immobilien die niedrigeren Multipliers durch den Wegfall dieses Rabatts und höhere Rateable Values überkompensiert werden.

Die Minister reagierten Anfang dieses Jahres mit zusätzlicher Unterstützung, um den unmittelbaren Schock abzufedern. Am 27. Januar kündigte die Regierung eine zusätzliche Entlastung von 15% für Pubs und Live-Musik-Spielstätten für 2026/27 an. Diese Entlastung wird nach anderen bereits im System verankerten Schutzmechanismen angewendet.

Zu diesen Schutzmechanismen gehören Supporting Small Businesses relief und transitional relief, die beide darauf ausgelegt sind, zu begrenzen, wie stark die Rechnungen nach einer Neubewertung jährlich steigen können. Die Commons Library erklärte, dass Pubs für Supporting Small Businesses relief und nicht für transitional relief qualifizieren werden. Im Rahmen dieses Systems sind die jährlichen Steigerungen in den drei Finanzjahren von 2026 bis 2029 gedeckelt.

Die Berechnung beginnt mit der Business-Rates-Rechnung einer Immobilie für 2025/26. Wenn diese frühere Rechnung bereits wegen transitional relief aus der vorherigen Neubewertung reduziert worden war, wird diese Reduzierung bei der Festlegung des Ausgangswerts ignoriert. Das System enthält außerdem eine Mindestobergrenze von £800 pro Jahr. Das bedeutet: Wenn Prozentberechnungen eine Erhöhung auf weniger als £800 begrenzen würden, gilt dennoch die Obergrenze von £800.

Das Unterstützungspaket wurde in diesem Monat erneut ausgeweitet. Am 23. Juli kündigte Andy Burnham in seiner ersten Woche als Premierminister eine zusätzliche Entlastung von 20% für Pubs, Clubs und Live-Musik-Spielstätten ab 2027/28 an. Laut dem Briefing der Commons Library käme diese neue Maßnahme zusätzlich zu der bestehenden Entlastung von 15% für 2026/27 sowie zu den geplanten Obergrenzen für Rechnungssteigerungen in 2027/28 und 2028/29.

Die Regierung hat erklärt, dass diese weitere Entlastung von 20% nicht für „the very largest live music venues“ gelten wird; die Einzelheiten sollen im Budget 2026 dargelegt werden.

Für Pub-Betreiber wird das weitere Vorgehen davon abhängen, wie diese Unterstützungsebenen mit der neuen Bewertung und der Größenklasse jeder einzelnen Immobilie zusammenspielen. Einige kleinere Betriebe könnten durch Supporting Small Businesses relief und sektorspezifische Rabatte gedämpfte Anstiege sehen. Andere, insbesondere solche mit größeren Sprüngen beim Rateable Value oder solche oberhalb wichtiger Schwellenwerte, könnten in den nächsten zwei Jahren dennoch deutlich höhere Rechnungen erhalten.

Diese Unsicherheit ist nicht nur für Getränkehersteller und -händler wichtig, sondern auch für Vermieter und Pächter. Pubs bleiben einer der wichtigsten Absatzkanäle für Fassbier und ein wichtiger Vertriebsweg für Wein im Glas sowie für Spirituosen in Mischgetränken. Wenn Betreiber auf höhere Fixkosten mit Preiserhöhungen oder kürzeren Öffnungszeiten reagieren, könnten Lieferanten geringere Absatzmengen verzeichnen, selbst wenn die Nachfrage der Verbraucher andernorts stabil bleibt.

Das Briefing der Commons Library zeichnet die aktuelle Lage als Ergebnis von drei sich überlagernden Entscheidungen: einer unabhängigen Neubewertung, die die steuerpflichtigen Werte vieler Pubs angehoben hat; einer Regierungsentscheidung, breite Rabatte für Einzelhandel, Gastronomie und Freizeit durch neue Multipliers zu ersetzen; und späterer gezielter Entlastungen, die die Auswirkungen abmildern sollen, nachdem sich die Beschwerden der Betreiber in ganz England verschärft hatten.