Le comté de Monterey approuve des règles qui pourraient autoriser 10 nouveaux domaines viticoles dans des corridors ruraux

Le comté de Monterey a approuvé un nouveau cadre d’aménagement du territoire qui pourrait permettre l’implantation de jusqu’à 10 nouveaux domaines viticoles à part entière dans trois corridors ruraux. Il ouvre ainsi une voie plus claire aux projets associant production de vin, vente directe et accueil de visiteurs dans des secteurs du comté qui attendent depuis des années des règles détaillées.

Le conseil des superviseurs du comté de Monterey a adopté l’ordonnance à l’unanimité (5 voix contre 0) le 29 septembre, selon un article publié le 14 octobre par The King City Rustler et les informations figurant à l’ordre du jour public du comté. La mesure concerne le corridor de River Road, celui de Metz Road, dans le centre de la vallée de Salinas, et celui de Jolon Road, dans le sud du comté de Monterey.

Cette décision ne signifie pas que 10 domaines viticoles ont été annoncés ou financés. Elle établit les règles d’urbanisme et d’examen qui rendent possible ce niveau de développement, à condition que des projets individuels soient présentés et répondent aux exigences du comté.

Les superviseurs du comté ont approuvé l’ordonnance après de longues démarches visant à traduire une partie du plan général du comté de Monterey de 2010 en une procédure d’autorisation applicable. Le plan des corridors agricoles et viticoles figurait dans ce document plus large d’aménagement du territoire, mais les responsables du comté devaient encore définir un ensemble formel de règles pour déterminer comment les projets viticoles admissibles pourraient être réalisés.

En vertu de l’ordonnance, les projets respectant des normes précises de conception et d’aménagement peuvent suivre une procédure d’autorisation au titre du zonage. Ceux qui ne satisfont pas à ces normes peuvent néanmoins nécessiter des permis supplémentaires ou un examen plus approfondi. Le cadre couvre également les activités d’accueil liées aux domaines viticoles, notamment les dégustations et les événements associés aux activités agricoles.

L’une des principales questions restées sans réponse lors de la réunion du 29 septembre concernait la superficie que les domaines viticoles devraient être autorisés à consacrer aux cuisines et aux espaces de restauration. Selon The King City Rustler, les services du comté ont proposé de plafonner à 1 500 pieds carrés la superficie des cuisines et des espaces de restauration, y compris en extérieur. Certains représentants du secteur agricole et viticole ont estimé que cette limite risquait d’être trop basse pour des activités d’accueil classiques, notamment les mariages, les réceptions ou les repas servis à des groupes de 150 personnes maximum.

Norm Groot, directeur exécutif du Monterey County Farm Bureau, a déclaré aux superviseurs que le secteur était globalement satisfait de l’ordonnance, mais restait préoccupé par la limite de superficie. Il a indiqué qu’une plus grande marge de manœuvre serait importante pour les entreprises souhaitant organiser des événements et proposer un service de restauration dans le cadre d’une activité viticole viable.

Le superviseur Chris Lopez a également remis en question le plafond de 1 500 pieds carrés au cours de la réunion. Il a demandé aux services du comté d’étudier si une limite plus élevée, pouvant aller jusqu’à 3 000 pieds carrés, serait plus appropriée. Dans le même temps, Lopez a précisé qu’il ne voulait pas que ce désaccord retarde une ordonnance dont l’élaboration avait déjà pris plusieurs années. Selon le compte rendu du Rustler, il a déclaré à ses collègues que 16 ans d’attente suffisaient.

Les superviseurs ont approuvé l’ordonnance, mais demandé aux services du comté de revenir dans un délai de 90 jours avec des informations complémentaires sur les cuisines et les espaces de restauration, ainsi que sur les logements des employés et les préoccupations liées aux eaux souterraines. Ces questions de suivi montrent que, si le cadre général est désormais en place, certaines limites pratiques applicables au développement d’activités liées aux domaines viticoles pourraient encore être ajustées.

L’ordonnance fixe également un seuil pour les grands rassemblements publics. Les événements accueillant 500 personnes ou plus devront faire l’objet d’une procédure de permis spécial, au lieu de relever uniquement de la procédure d’autorisation de base au titre du zonage. Cette disposition vise à distinguer les activités habituelles d’accueil des visiteurs dans les domaines viticoles des événements de plus grande ampleur, susceptibles de soulever des questions plus générales de circulation, de bruit, d’utilisation de l’eau et de services publics.

Les partisans de l’ordonnance ont fait valoir qu’un ensemble de règles plus claires pourrait aider un secteur viticole local en difficulté en offrant davantage de visibilité aux propriétaires fonciers et aux investisseurs. Groot a déclaré aux superviseurs que le secteur viticole traversait une période économique difficile. Il a estimé que les nouvelles règles du comté pourraient préparer Monterey à de futurs investissements dans les salles de dégustation et les structures d’accueil axées sur les loisirs, lorsque la conjoncture s’améliorera.

Lopez a avancé un argument similaire, notamment pour le sud du comté de Monterey, où les entreprises agricoles et viticoles subissent les effets de conditions de marché défavorables. Il a indiqué qu’une procédure d’autorisation prévisible pourrait rendre les propriétés admissibles plus attrayantes pour les investisseurs et contribuer à relancer un secteur qui reste important pour l’économie rurale de la région.

La décision du comté vise apparemment moins une expansion immédiate que la suppression de l’incertitude procédurale. Avant l’ordonnance, le plan de 2010 faisait du développement viticole le long des corridors un objectif stratégique, mais les demandeurs ne disposaient toujours pas d’un ensemble de règles locales spécifiques précisant quels types de projets pouvaient être approuvés de plein droit et lesquels nécessiteraient un examen discrétionnaire plus approfondi. La nouvelle ordonnance comble cette lacune.

La commission d’urbanisme avait recommandé l’approbation en août, après avoir demandé des révisions et des précisions, selon l’article du Rustler. Les services du comté ont indiqué que l’ordonnance mettait en œuvre le plan général existant et relevait du champ de l’étude d’impact environnemental déjà certifiée pour ce plan, un argument qui a contribué à étayer le vote des superviseurs.

Cette décision est importante pour le comté de Monterey, car elle concerne des zones rurales où l’agriculture, les espaces ouverts, le tourisme et les pressions liées au développement se heurtent souvent. Les partisans considèrent que les activités liées aux domaines viticoles peuvent diversifier l’activité économique associée à l’agriculture. Les critiques et les responsables du comté ont toutefois soulevé des questions pratiques sur la taille que ces exploitations devraient atteindre et les infrastructures nécessaires à leur fonctionnement, notamment en matière d’eau et de logement.

Pour l’heure, le vote du conseil dote le comté d’un cadre réglementaire formel pour le développement viticole dans les trois corridors désignés, tout en laissant certains des aspects opérationnels les plus sensibles à un nouvel examen. Les services du comté devraient présenter une analyse complémentaire sur les limites de superficie liées aux lieux d’accueil, les logements des travailleurs et les eaux souterraines. Ces questions pourraient déterminer dans quelle mesure les futurs projets passeront facilement du stade de concept à celui d’autorisation.