La contea di Monterey approva norme che potrebbero consentire 10 nuove cantine nei corridoi rurali

La contea di Monterey ha approvato un nuovo quadro normativo per l’uso del suolo che potrebbe consentire la realizzazione di un massimo di 10 nuove cantine a pieno titolo in tre corridoi rurali. Si apre così un percorso più chiaro per i progetti che combinano produzione vinicola, vendita diretta e attività rivolte ai visitatori in alcune zone della contea, in attesa da anni di regole dettagliate.

Il 29 settembre il Board of Supervisors della contea di Monterey ha approvato l’ordinanza con un voto di 5-0, secondo quanto riportato il 14 ottobre da The King City Rustler e le informazioni pubblicate nell’ordine del giorno ufficiale della contea. Il provvedimento riguarda il corridoio di River Road, quello di Metz Road, nella parte centrale della Salinas Valley, e quello di Jolon Road, nella contea meridionale di Monterey.

La decisione non significa che siano state annunciate o finanziate 10 cantine. Stabilisce le regole urbanistiche e di valutazione che rendono possibile un simile livello di sviluppo, qualora vengano presentati singoli progetti conformi ai requisiti della contea.

I supervisori della contea hanno approvato l’ordinanza al termine di un lungo percorso volto a tradurre una parte del General Plan della contea di Monterey del 2010 in una procedura autorizzativa applicabile. L’Agricultural and Winery Corridor Plan era incluso nel più ampio piano di uso del suolo, ma i funzionari della contea dovevano ancora definire un insieme formale di regole per stabilire come potessero procedere i progetti di cantine idonei.

In base all’ordinanza, i progetti che rispettano determinati criteri di progettazione e sviluppo possono seguire una procedura di verifica urbanistica. Quelli che non rientrano in tali criteri potrebbero comunque aver bisogno di ulteriori permessi o di una valutazione più approfondita. Il quadro normativo comprende anche le attività rivolte ai visitatori legate alle cantine, tra cui degustazioni ed eventi connessi alle attività agricole.

Uno dei principali punti rimasti irrisolti nella riunione del 29 settembre riguardava la superficie che le cantine possono destinare a cucine e aree di ristorazione. Secondo The King City Rustler, il personale della contea aveva proposto un limite di 1.500 piedi quadrati per cucine e spazi per la ristorazione, comprese le aree all’aperto. Alcuni rappresentanti del settore agricolo e vinicolo hanno sostenuto che il limite potesse essere troppo basso per le normali attività di ospitalità, soprattutto in occasione di matrimoni, ricevimenti o pasti serviti a gruppi fino a 150 persone.

Norm Groot, direttore esecutivo del Monterey County Farm Bureau, ha dichiarato ai supervisori che il settore era nel complesso soddisfatto dell’ordinanza, ma restava preoccupato per il limite di superficie. Ha affermato che una maggiore flessibilità sarebbe importante per le attività che intendono ospitare eventi e offrire servizi di ristorazione nell’ambito di una gestione sostenibile della cantina.

Durante la riunione, anche il supervisor Chris Lopez ha messo in discussione il limite di 1.500 piedi quadrati. Ha chiesto al personale di valutare se fosse più adeguato un limite superiore, potenzialmente fino a 3.000 piedi quadrati. Allo stesso tempo, Lopez ha detto di non voler ritardare un’ordinanza che aveva già richiesto anni di lavoro. Secondo quanto riportato da Rustler, ha detto ai colleghi che 16 anni di attesa erano sufficienti.

I supervisori hanno approvato l’ordinanza, chiedendo però al personale della contea di tornare entro 90 giorni con ulteriori informazioni sulla questione di cucine e aree di ristorazione, oltre che su alloggi per i dipendenti e problemi legati alle acque sotterranee. Questi approfondimenti indicano che, sebbene il quadro generale sia ormai definito, alcuni limiti pratici allo sviluppo di attività legate alle cantine potrebbero ancora essere modificati.

L’ordinanza stabilisce inoltre una soglia per i grandi raduni pubblici. Gli eventi con almeno 500 partecipanti dovranno seguire una procedura di autorizzazione speciale, anziché rientrare unicamente nel percorso standard di verifica urbanistica. La disposizione mira a distinguere le normali attività di accoglienza dei visitatori nelle cantine dagli eventi di maggiori dimensioni, che possono sollevare questioni più ampie legate a traffico, rumore, consumo idrico e servizi pubblici.

I sostenitori dell’ordinanza hanno affermato che regole più chiare potrebbero aiutare un settore vinicolo locale in difficoltà, offrendo maggiore certezza a proprietari terrieri e investitori. Groot ha detto ai supervisori che il comparto del vino sta attraversando un periodo economico difficile e che le nuove regole della contea potrebbero preparare Monterey a futuri investimenti in sale di degustazione e strutture per i visitatori orientate all’intrattenimento, quando le condizioni di mercato miglioreranno.

Lopez ha espresso un’opinione simile, soprattutto riguardo alla contea meridionale di Monterey, dove le attività agricole e legate al vino hanno risentito delle deboli condizioni di mercato. Ha detto che una procedura di approvazione prevedibile potrebbe rendere più interessanti per gli investitori gli immobili idonei e contribuire a rilanciare un settore ancora importante per l’economia rurale della regione.

La decisione della contea sembra puntare meno a un’espansione immediata che alla rimozione delle incertezze procedurali. Prima dell’ordinanza, il piano del 2010 indicava lo sviluppo delle cantine nei corridoi come un obiettivo programmatico, ma i richiedenti non disponevano ancora di un insieme specifico di regole locali che definisse quali progetti potessero essere approvati senza valutazioni discrezionali e quali richiedessero un esame più approfondito. La nuova ordinanza colma questa lacuna.

Secondo quanto riportato da Rustler, ad agosto la Planning Commission aveva raccomandato l’approvazione dopo aver chiesto modifiche e chiarimenti. Il personale della contea ha dichiarato che l’ordinanza dà attuazione al General Plan esistente e rientra nell’ambito del rapporto di impatto ambientale già approvato per quel piano, una posizione che ha contribuito a sostenere il voto dei supervisori.

La decisione è significativa per la contea di Monterey perché riguarda aree rurali in cui agricoltura, spazi aperti, turismo e pressioni dello sviluppo spesso entrano in conflitto. I sostenitori considerano le attività legate alle cantine un modo per ampliare l’attività economica connessa all’agricoltura. I critici e i funzionari della contea, tuttavia, hanno sollevato questioni pratiche sulle dimensioni che queste attività dovrebbero raggiungere e sulle infrastrutture di supporto necessarie, soprattutto per quanto riguarda acqua e alloggi.

Per ora, il voto del Board fornisce alla contea un quadro normativo formale per lo sviluppo delle cantine nei tre corridoi designati, lasciando aperti a un ulteriore esame alcuni dei dettagli operativi più delicati. Il personale dovrebbe tornare con ulteriori analisi sui limiti di superficie degli spazi per gli eventi, sugli alloggi per i lavoratori e sulle acque sotterranee: questioni che potrebbero incidere sulla facilità con cui i progetti futuri passeranno dalla fase iniziale all’approvazione.