Monterey County genehmigt Regeln, die bis zu 10 neue Weingüter in ländlichen Korridoren ermöglichen könnten

Monterey County hat einen neuen Rahmen für die Flächennutzung beschlossen, der bis zu 10 neue Weingüter mit vollem Betrieb in drei ländlichen Korridoren ermöglichen könnte. Damit entsteht ein klarerer Weg für Projekte, die Weinproduktion, Direktverkauf und Besucherangebote verbinden – in Teilen des County, die seit Jahren auf detaillierte Regeln warten.

Der Aufsichtsrat von Monterey County stimmte der Verordnung am 29. September mit 5:0 Stimmen zu. Das berichtete The King City Rustler am 14. Oktober; entsprechende Angaben finden sich auch auf der öffentlichen Tagesordnung des County. Die Regelung gilt für den River-Road-Korridor, den Metz-Road-Korridor im zentralen Salinas Valley und den Jolon-Road-Korridor im Süden von Monterey County.

Das bedeutet nicht, dass bereits 10 Weingüter angekündigt oder finanziert wurden. Die Verordnung legt die Flächennutzungs- und Prüfregeln fest, die eine solche Entwicklung ermöglichen, sofern einzelne Vorhaben eingereicht werden und die Anforderungen des County erfüllen.

Der Aufsichtsrat genehmigte die Verordnung nach langjährigen Bemühungen, Teile des Generalplans von Monterey County aus dem Jahr 2010 in ein praktikables Genehmigungsverfahren zu überführen. Der Agricultural and Winery Corridor Plan war Teil dieses umfassenderen Flächennutzungsplans. Den Behörden des County fehlte jedoch noch ein formelles Regelwerk, um zu entscheiden, wie qualifizierte Weingutsprojekte umgesetzt werden können.

Projekte, die bestimmte Gestaltungs- und Entwicklungsstandards erfüllen, können demnach ein vereinfachtes Verfahren zur Bestätigung der Flächennutzung durchlaufen. Vorhaben, die diese Standards nicht erfüllen, benötigen möglicherweise weitere Genehmigungen oder eine eingehendere Prüfung. Der Rahmen umfasst auch Besucherangebote im Zusammenhang mit Weingütern, darunter Verkostungen und Veranstaltungen, die an landwirtschaftliche Betriebe gebunden sind.

Ein wichtiges Thema, das bei der Sitzung am 29. September offenblieb, war die Frage, wie viel Fläche Weingüter für Küchen und Speisebereiche nutzen dürfen. Laut The King City Rustler schlugen die Mitarbeiter des County eine Obergrenze von 1.500 Quadratfuß für Küchen- und Speiseflächen einschließlich Außenbereichen vor. Vertreter aus Landwirtschaft und Weinbranche hielten diese Begrenzung für den regulären Gastronomiebetrieb möglicherweise für zu niedrig – insbesondere bei Hochzeiten, Empfängen oder Mahlzeiten für Gruppen von bis zu 150 Personen.

Norm Groot, Geschäftsführer des Monterey County Farm Bureau, sagte dem Aufsichtsrat, die Branche sei mit der Verordnung im Großen und Ganzen zufrieden, habe aber weiterhin Bedenken wegen der Flächenbegrenzung. Mehr Flexibilität sei wichtig für Betriebe, die Veranstaltungen ausrichten und Speisen anbieten wollten, um einen wirtschaftlich tragfähigen Weingutsbetrieb zu führen.

Auch Aufsichtsrat Chris Lopez stellte die Obergrenze von 1.500 Quadratfuß während der Sitzung infrage. Er bat die Mitarbeiter zu prüfen, ob eine höhere Grenze von möglicherweise bis zu 3.000 Quadratfuß angemessener wäre. Zugleich sagte Lopez, der Streit darüber solle eine Verordnung nicht weiter verzögern, deren Ausarbeitung bereits Jahre gedauert habe. Laut dem Bericht des Rustler sagte er seinen Kollegen, 16 Jahre Wartezeit seien genug.

Der Aufsichtsrat genehmigte die Verordnung, beauftragte die Mitarbeiter des County aber damit, innerhalb von 90 Tagen weitere Informationen zu Küchen- und Speiseflächen sowie zu Unterkünften für Beschäftigte und Grundwasserfragen vorzulegen. Diese noch offenen Punkte zeigen, dass der grundlegende Rahmen zwar steht, einzelne praktische Beschränkungen für weingutsbezogene Entwicklungen aber noch angepasst werden könnten.

Die Verordnung legt außerdem einen Schwellenwert für größere öffentliche Veranstaltungen fest. Veranstaltungen mit 500 oder mehr Teilnehmenden benötigen ein besonderes Genehmigungsverfahren und können nicht allein über das vereinfachte Verfahren zur Bestätigung der Flächennutzung genehmigt werden. Damit soll zwischen üblichen Besucherangeboten von Weingütern und größeren Veranstaltungen unterschieden werden, die weitergehende Fragen zu Verkehr, Lärm, Wasserverbrauch und öffentlichen Dienstleistungen aufwerfen können.

Befürworter der Verordnung argumentierten, ein klareres Regelwerk könne der angeschlagenen lokalen Weinbranche helfen, weil es Grundeigentümern und Investoren mehr Planungssicherheit gebe. Groot sagte dem Aufsichtsrat, die Weinbranche durchlaufe eine schwierige wirtschaftliche Phase. Die neuen Regeln des County könnten Monterey County für künftige Investitionen in Verkostungsräume und erlebnisorientierte Besucherangebote attraktiver machen, sobald sich die Marktbedingungen verbesserten.

Lopez äußerte sich ähnlich, insbesondere mit Blick auf den Süden von Monterey County, wo landwirtschaftliche Betriebe und Unternehmen mit Bezug zum Weinbau unter den schwachen Marktbedingungen leiden. Ein berechenbares Genehmigungsverfahren könne geeignete Grundstücke für Investoren attraktiver machen und einer Branche neuen Auftrieb geben, die für die ländliche Wirtschaft der Region weiterhin wichtig sei.

Bei der Entscheidung des County geht es offenbar weniger um eine unmittelbare Expansion als darum, verfahrensbedingte Unsicherheit abzubauen. Der Plan von 2010 hatte die Entwicklung von Weingütern in den Korridoren zwar als politisches Ziel festgelegt, doch fehlten Antragstellern bislang spezielle lokale Regeln, die darlegten, welche Vorhaben direkt genehmigt werden können und welche eine weitergehende Ermessensprüfung erfordern. Die neue Verordnung schließt diese Lücke.

Die Planungskommission hatte im August nach der Forderung nach Änderungen und Klarstellungen eine Genehmigung empfohlen, wie The King City Rustler berichtete. Die Mitarbeiter des County erklärten, die Verordnung setze den bestehenden Generalplan um und liege im Rahmen des bereits für diesen Plan bestätigten Umweltverträglichkeitsberichts. Diese Einschätzung trug dazu bei, die Zustimmung des Aufsichtsrats zu untermauern.

Die Entscheidung ist für Monterey County bedeutsam, weil sie ländliche Gebiete betrifft, in denen Landwirtschaft, freie Flächen, Tourismus und Entwicklungsdruck häufig aufeinandertreffen. Befürworter sehen in weingutsbezogenen Angeboten eine Möglichkeit, die wirtschaftliche Aktivität im Umfeld der Landwirtschaft auszuweiten. Kritiker und Behörden des County haben jedoch praktische Fragen dazu aufgeworfen, wie groß solche Betriebe werden sollten und welche Infrastruktur sie benötigen könnten – insbesondere in Bezug auf Wasser und Wohnraum.

Mit der Abstimmung erhält Monterey County zunächst einen formellen regulatorischen Rahmen für die Entwicklung von Weingütern in den drei ausgewiesenen Korridoren. Einige der heikelsten Details zum Betrieb bleiben jedoch Gegenstand einer weiteren Prüfung. Die Mitarbeiter sollen zusätzliche Analysen zu Flächenbegrenzungen für Veranstaltungsorte, Unterkünften für Beschäftigte und Grundwasser vorlegen. Diese Fragen könnten beeinflussen, wie leicht künftige Projekte von der Planung zur Genehmigung gelangen.