La valeur des biens immobiliers français diminue de moitié, les ventes d'actifs remplaçant les méthodes traditionnelles

La valeur des domaines viticoles français est en baisse alors que l'industrie du vin est confrontée à une crise économique prolongée. Les experts en transactions de vignobles modifient désormais leur approche de l'évaluation des propriétés, en se concentrant sur les actifs individuels plutôt que sur les méthodes traditionnelles qui prenaient en compte la valeur économique globale ou les comparaisons avec des ventes antérieures. Ce changement entraîne une baisse des prix des propriétés sur le marché.

Jusqu'à récemment, la pratique courante pour évaluer un domaine viticole consistait à faire la moyenne de trois méthodes : la valeur économique, l'évaluation actif par actif et la comparaison avec des ventes récentes similaires. La crise actuelle a rendu la méthode "actif par actif" dominante. Michel Veyrier, gérant de Vinea Transaction Languedoc, explique qu'avec une rentabilité proche de zéro, voire négative pour de nombreux vignobles, la valeur économique n'a plus de sens. La méthode comparative est également moins pertinente car la baisse des prix fait que les ventes passées ne sont pas des indicateurs fiables.

M. Veyrier a cité l'exemple d'un domaine de 100 hectares dans l'Aude qui est en vente depuis 2021. Les propriétaires l'avaient initialement proposé à 4,7 millions d'euros, mais l'estimation de M. Veyrier était de 3,7 millions d'euros. Après quatre ans sans acquéreur, la propriété pourrait bientôt se vendre entre 1,5 et 1,7 million d'euros.

Une solution pour les vendeurs consiste à diviser leur propriété en lots distincts : vendre la maison avec quelques hectares de terrain en dehors des vignes, qui sont souvent arrachées avant la vente. Les lois locales sur le zonage qui interdisent les nouvelles constructions dans les zones agricoles contribuent à maintenir la valeur des maisons existantes. Les terres agricoles conservent également une certaine valeur, ne descendant généralement pas en dessous de 8 000 à 10 000 euros par hectare. Certains acheteurs souhaitent diversifier leurs activités en se tournant vers des cultures telles que les olives, les amandes ou les grenades, tandis que d'autres envisagent de planter des arbres.

À Bordeaux, la situation est également plus difficile depuis juin 2023. Véronique Laveix, gérante de Quatuor Vignobles, a déclaré que les évaluations ne prenaient plus pour référence que les prix récents les plus bas. Elle a noté une forte baisse de la demande - quatre fois moins de demandes qu'auparavant - mais a déclaré qu'il y avait encore des acheteurs sérieux sur le marché. La valeur des vignobles a été divisée par deux en quelques années, même dans les appellations prestigieuses. Les maisons situées sur ces propriétés continuent d'attirer les acheteurs.

Mme Laveix a critiqué les banques pour leur rôle dans le ralentissement des transactions. Selon elle, les banques appellent fréquemment les vendeurs pour vérifier l'état d'avancement des travaux, mais sont réticentes à prêter aux acheteurs s'ils ne peuvent pas fournir eux-mêmes au moins 50 % du prix d'achat. Dans un cas récent, un vendeur a prêté directement à un acheteur 500 000 euros sur cinq ans à un taux d'intérêt de 2 % pour une vente de 1,5 million d'euros parce que le financement bancaire n'était pas disponible.

Un viticulteur des Côtes du Rhône a décrit sa propre expérience de préparation de la vente de son domaine dans les mois à venir. Avec ses acheteurs, il a évalué chaque bien séparément et a décidé de diviser la propriété à vendre. Il a vendu ses 20 hectares de vignes à 13 000 euros l'hectare à trois voisins et a réussi à obtenir un prix équitable pour son matériel. Son principal atout est sa ferme rénovée, qu'il espère vendre pour 750 000 euros après avoir investi 80 000 euros dans des travaux de rénovation financés par un prêt familial lorsque les banques ne voulaient pas l'aider. Pour augmenter encore sa valeur, il a inclus une partie de son oliveraie dans la maison - même s'il était attaché à ces arbres - parce qu'il estimait que le sentimentalisme n'avait pas sa place dans les conditions actuelles du marché.

L'évolution vers une évaluation actif par actif reflète les changements plus généraux survenus dans la filière viticole française, les producteurs et les vendeurs s'adaptant à la baisse de la rentabilité et au resserrement des conditions de crédit. Cette tendance devrait se poursuivre tant que les pressions économiques persisteront et que les méthodes d'évaluation traditionnelles ne seront pas adaptées aux réalités actuelles.