I valori degli immobili francesi si dimezzano quando le vendite per singolo asset sostituiscono i metodi tradizionali

Il valore delle tenute vinicole francesi è in calo a causa della prolungata crisi economica del settore. Gli esperti di transazioni di vigneti stanno modificando il loro approccio alla valutazione delle proprietà, concentrandosi sui singoli beni piuttosto che sui metodi tradizionali che consideravano il valore economico complessivo o il confronto con le vendite precedenti. Questo cambiamento sta portando a una riduzione dei prezzi delle proprietà sul mercato.

Fino a poco tempo fa, la prassi standard per la valutazione di una proprietà vinicola prevedeva la media di tre metodi: il valore economico, la valutazione asset per asset e il confronto con vendite recenti simili. La crisi in atto ha reso dominante il metodo asset-by-asset. Michel Veyrier, direttore di Vinea Transaction Languedoc, ha spiegato che con una redditività vicina allo zero o addirittura negativa per molti vigneti, il valore economico non ha più senso. Anche il metodo comparativo è meno rilevante, perché il calo dei prezzi fa sì che le vendite passate non siano indicatori affidabili.

Veyrier ha citato l'esempio di una tenuta di 100 ettari nell'Aude che è in vendita dal 2021. I proprietari l'avevano inizialmente quotata 4,7 milioni di euro, ma la stima di Veyrier era di 3,7 milioni di euro. Dopo quattro anni senza acquirenti, la proprietà potrebbe presto essere venduta a un prezzo compreso tra 1,5 e 1,7 milioni di euro.

Una soluzione per i venditori è quella di dividere la proprietà in lotti separati: vendere la casa con qualche ettaro di terreno a parte i vigneti, che spesso vengono sradicati prima della vendita. Le leggi locali sulla zonizzazione che vietano la costruzione di nuovi edifici nelle aree agricole aiutano a mantenere il valore delle case esistenti. Anche i terreni agricoli mantengono un certo valore, che in genere non scende sotto gli 8.000-10.000 euro per ettaro. Alcuni acquirenti sono interessati a diversificare le colture, come olive, mandorle o melograni, mentre altri intendono piantare alberi.

Anche a Bordeaux la situazione è diventata più difficile dal giugno 2023. Véronique Laveix, direttrice di Quatuor Vignobles, ha affermato che le valutazioni ora utilizzano solo i prezzi più bassi recenti come riferimento. Ha notato un forte calo della domanda - quattro volte meno richieste rispetto al passato - ma ha detto che ci sono ancora acquirenti seri sul mercato. Il valore dei vigneti si è dimezzato in pochi anni, anche nelle denominazioni più prestigiose. Le case su queste proprietà continuano ad attrarre acquirenti.

Laveix ha criticato le banche per il loro ruolo nel rallentare le transazioni. Ha detto che le banche chiamano spesso i venditori per controllare i progressi, ma sono riluttanti a concedere prestiti agli acquirenti a meno che non possano fornire loro stessi almeno il 50% del prezzo di acquisto. In un caso recente, un venditore ha prestato 500.000 euro direttamente all'acquirente in cinque anni al 2% di interesse su una vendita da 1,5 milioni di euro perché il finanziamento bancario non era disponibile.

Un viticoltore della Côtes du Rhône ha descritto la sua esperienza di preparazione alla vendita della sua tenuta nei prossimi mesi. Lui e i suoi acquirenti hanno valutato ogni bene separatamente e hanno deciso di dividere la proprietà per la vendita. Ha venduto i suoi 20 ettari di vigneti a 13.000 euro per ettaro a tre vicini ed è riuscito a ottenere un prezzo equo per le sue attrezzature. Il suo bene principale era la casa colonica ristrutturata, che prevedeva di vendere per 750.000 euro dopo aver investito 80.000 euro in lavori di ristrutturazione finanziati da un prestito familiare quando le banche non avrebbero aiutato. Per aumentarne ulteriormente il valore, ha incluso nella casa anche parte del suo uliveto - nonostante fosse affezionato a quegli alberi - perché riteneva che il sentimentalismo non avesse spazio nelle attuali condizioni di mercato.

Lo spostamento verso la valutazione asset per asset riflette cambiamenti più ampi nell'industria vinicola francese, in quanto produttori e venditori si adattano a una minore redditività e a condizioni di credito più rigide. È probabile che questa tendenza continui fino a quando le pressioni economiche persisteranno e i metodi di valutazione tradizionali non saranno al passo con la realtà attuale.